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9068c0m银河·马云的预言又中了!房价如葱,这里的房子300元一平创新低!
 发表时间:2020-01-04 11:11:52 

9068c0m银河·马云的预言又中了!房价如葱,这里的房子300元一平创新低!

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2年前,马云说未来房价如葱,没想到这个预测,此刻就应验了。

这几天,网上流传一张黑龙江鹤岗二手房出售的照片。

看看价格,便宜的简直让人不可思议,46平,总价1.6万,折算下来347元每平米。这不是个例,在鹤岗单价四五百块钱,总价三四万的二手房比比皆是。

一套300多平米的复式,也不过15万起。

后来有媒体去当地采访,从中介了解到这些低总价房子,大多是棚改房,没有证而且质量差。

如果说棚改房不代表鹤岗楼市的真实情况,那商品房又是什么价呢?

根据吉屋网数据,最近三年,房价一直在下跌,新房价格不到3300元/平米,二手房价格不到2400元/平米。

这个价格放在全国地级市中,也是很便宜了,要知道现在很多县城的房价都达到八九千了。

一、鹤岗的房价为什么这么便宜呢?

这还要从这个城市的基因说起,鹤岗是典型的资源型城市,100年前,鹤岗发现第一座煤矿,借着优质动力煤、化工煤的风口,一路崛起。

然而时过境迁,随着煤炭在能源中地位的下降,鹤岗产业结构单一的弊病开始显露,2011年鹤岗被国家确定为第三批资源枯竭型城市。

鹤岗市统计局的数据显示,2012到2017,5年间gdp下滑21%。

支柱产业发展遇到瓶颈,经济衰退带来的后果就是人口流出。

《黑龙江省统计年鉴》数据显示,鹤岗市户籍人口连续16年负增长。

自1997年的110.9万人开始,上升至2001年的111.26万人后一路走低,降至2017年的100.95万人,20年间减少9.95万人,是名副其实的“收缩城市”。

实际的人口流出要比户籍人口多的多,从小学生在校人数5年下降38%就能看出,这个城市年轻人在大量流出。

前不久,鹤岗市公安局招聘警察,给出的优惠条件是送房又送车。

实际上,不仅是鹤岗,整个东北的人口形势都不太乐观。

2017年辽宁省人口减少4.6万人,黑龙江省人口减少12.18万人,吉林省人口减少了20.29万人,合计减少37.07万人。

东三省的人口出生率分别低至0.751、0.760、0.741。

按照国际标准,人口总和生育率至少要达到2.1,才能满足人口世代更替的需求。

一个城市房价长期是否具备升值潜力,就看人口,人口流出严重,出生率下降,房价下跌也就不难理解了。

二、在中国,跟鹤岗类似的收缩型资源城市还有很多。

2013年,国务院曾发布过一个文件:

《全国资源型城市可持续发展规划(2013-2020年)》,在全国确定了262个资源型城市,并分为成长型、成熟型、衰退型和再生型四类,衰退型资源城市占比已超1/4,达到67个!

实际上,目前不仅仅是资源型城市,非资源型城市也有不少在收缩。

2017年,首都经济贸易大学的吴康教授曾经做过一个统计,2007-2016年间中国有80个收缩的城市。

从“五普”和“六普”公布的人口数据来看,中西部省份人口流出现象比较严重。

三、未来的人口流动一定是从小城市到大城市

前几天,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,要继续加大户籍制度改革力度。

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

以后大城市尤其是二线强省会城市将迎来发展黄金时代

北京、上海等超大城市成活成本高、房价高,而小城市新兴产业发展不足,对年轻人的吸引力有限,这种情况下,二线城市将成为承接人口流入的主要阵地,在这些二线城市中,在列国家9个中心城市的,崛起的概率更大。

三四五线小城市面临更大的人口流出压力

虽然,城区人口300万以下的城市,要全面取消落户限制。但并不会让人口大量流入,放开的背后也意味着这类城市目前人口流入情况并不乐观。又加之二线城市的落户放宽,给这类城市带来很大压力,所以未来人口流出压力将加大。

房价将会出现分化

我一直的观点,房价长期升值潜力看人口,随着政策的落地,强二线城市房价更有升值潜力,但短期不会出现大涨,今年的房价主调是稳。

而其他中小城市或收缩型以及资源枯竭型城市,房价就很危险了。如果有朋友正好在这类城市有房,且不是自住,该出手就出手吧,别等到某一天卖个白菜价。

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